Земельно-имущественные отношения требуют реформирования

Этот процесс идет аж с 2001 года, но результаты достигнуты весьма незначительные, 97% земель находятся в федеральной собственности. Публичная информация по данному вопросу, как правило, отсутствует. В большинстве субъектов РФ и муниципальных образований не определены границы юрисдикций (административно-территориальное деление) и объектов землеустройства (территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территорий). Нерешенность этого вопроса приводит к торможению процессов территориального планирования и принятия правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Согласно статистике минрегиона, сегодня у 71% муниципальных образований отсутствуют правила землепользования и застройки, которые являются "информационным базисом" как для формирования объектов недвижимости, так и для инвестиционной деятельности. А где такая работа проведена, ее качество не выдерживает критики. Как следствие - у инвесторов нет информации об инвестиционных возможностях территорий, все вопросы решаются в "ручном" и "кабинетном" режимах.

За 22 года реформ не разработан и не утвержден единый Классификатор объектов недвижимости! В результате одни и те же объекты в разных городах по-разному называются, возникают сложности с их бухгалтерским учетом, и далее все попадает в кадастр в "кривом" виде.

Законом установлен срок - 31 декабря 2012 года, после которого в случае отсутствия ПЗЗ выдача разрешений на строительство будет недопустима. С 2005 года этот срок переносился 4 раза. И нет никакой уверенности, что он определен окончательно. Поскольку вряд ли возможно провести такую работу за год, если за предыдущие 7 лет с ней не справились. Разумнее принять экономически обоснованную и реалистичную программу и за 5 лет решить вопрос по-настоящему.

Нерешенность данного вопроса порождает искажение и невозможность стандартизации сведений об объектах недвижимости, а также создает существенные препятствия к формированию объектов недвижимости и наполнению кадастра. Впоследствии такая информация об объектах недвижимости является причиной некорректного определения налоговой базы и множества судебных и административных споров.

Для того чтобы объект недвижимости стал объектом налогообложения, он должен быть сформирован, учтен в кадастре недвижимости и права на него должны быть зарегистрированы. Согласно законодательству, кадастр формируется по "заявительному" принципу и кадастровый учет не носит обязательного характера. Иными словами, он формируется за счет заявителя, что недопустимо. В качестве заявителей сегодня могут выступать органы региональной и местной власти, которые обладают полномочиями по формированию объектов недвижимости и их постановке на кадастровый учет. Но законодательство не содержит убедительных стимулов, мотивирующих власть к формированию объектов недвижимости и их постановке на кадастровый учет на основе комплексных проектов межевания территорий элементов планировочной структуры. В результате в кадастре отсутствует значительное количество сведений как о земельных участках, так и об объектах капитального строительства (ОКС) и их характеристиках.

Да, земельный налог и арендная плата за землю высоки. Но возможные риски и масштаб проблем при переходе к налогу на недвижимость существенно выше. Сейчас в регионах отсутствуют экономически обоснованные подходы к установлению ставок налога и арендной платы. Как правило, начисляют его по максимуму, что приводит к банкротству предприятий МСБ. Также возникают прецеденты резкого увеличения налоговой нагрузки на граждан, приобретающих новые ипотечные квартиры. Это связано с рыночным размером инвентаризационной стоимости ипотечных объектов и существующей дифференцированной шкалой налога на имущество физических лиц. Например, при стоимости квартиры 3,5 млн руб. при ставке налога 2% сам налог составит 70 тыс. руб.! При том что средний размер налога на имущество физлиц сегодня около 500 рублей в год. И очень часто собственники дорогой недвижимости платят налогов гораздо меньше, чем собственники недорогой. Поэтому необходимо законодательно закрепить обязанность органов власти субъектов РФ и (или) муниципальных образований проводить работу по экономическому обоснованию ставок налога и арендной платы (анализ экономических последствий), публично представлять и согласовывать их с общественностью.

Уже более 10 лет эта тема налога будоражит общество, а в последнее время она трансформировалась в налог на роскошь. При этом в официальных документах и общедоступных источниках отсутствует информация о целях, задачах, этапах, ожидаемых результатах и возможных социально-экономических последствиях реформы. В качестве единственного мотива звучат слова о "справедливости" и налоге на недвижимость "как налоге на богатство или роскошь". Но этого недостаточно! Важно определить идеологию налога на недвижимость, особенно на фоне отсутствия юридически и технически сформированных единых объектов недвижимости в РФ, а также неполных и низкого качества сведений, импортируемых в кадастр. Очевидно, что чем больше объектов поставлено на кадастровый учет, тем меньше налоговая нагрузка будет на граждан и предпринимателей. По сути, эффективность налоговой реформы во многом определяет количество объектов недвижимости, поставленных на кадастровый учет, и качество сведений об объектах недвижимости.

Налог на недвижимость может выступить мощным мотиватором для решения многих государственных и муниципальных задач, например, обеспечить формирование кадастра; создать стабильный источник благоустройства и развития территорий для улучшения предпринимательского климата и повышения качества жизни граждан; выступить критерием оценки KPI местных администраций, стимулировать их к развитию и принятию экономически оправданных социальных и инвестиционных решений; создать предпосылки для снижения налогов на прибыль и НДФЛ и т.д.

"Коррозией" существующей системы является "непрозрачность" в расходовании муниципальными образованиями средств от налогов и сборов. Как правило, налогоплательщики не видят связи между платежом и результатом деятельности местных властей, а также не имеют возможности контролировать расходование своих средств. Многие налогоплательщики (как правило, в сельской местности) вкладывают собственные деньги в развитие муниципальной инфраструктуры (дороги, детские площадки, охрана, вывоз мусора, электроэнергия и газификация, благоустройство территории и т.д.) и также не видят результатов деятельности властей. При этом очевиден рост стоимости (капитализации) объектов недвижимости в результате вложений налогоплательщиков и, как следствие, рост имущественных налогов. Поэтому важно разработать механизмы "увязки" имущественных налогов и сборов с их целевым расходованием на муниципальные нужды налогоплательщиков, а также инструменты отчетности власти перед налогоплательщиками и общественного контроля ее деятельности в части расходования средств.

Кроме упомянутых задач, важно провести ревизию по таким вопросам, как территориальное планирование, земельный надзор, кадастровая оценка. Формирование единого законодательства в сфере регистрации прав и кадастрового учета должно отвечать современным вызовам и поэтому система должна содержать полные, достоверные и доступные для общества сведения об объектах недвижимости.

Необходимо существенно усилить роль общественности при принятии законов, подзаконных актов и иных судьбоносных решений для граждан и предпринимателей. Публичные слушания и обсуждения должны стать нормой и инструментом формирования общественного заказа на государственные и муниципальные политику и услуги. Кроме того, целесообразно внедрять в практику инструменты общественного контроля, тем более что Общественной палатой и Общественными советами при органах власти уже наработан большой опыт.

Сегодня многие решения ложатся на неподготовленную почву. Поэтому целесообразно организовать на всех уровнях системную разъяснительную работу по сути проводимых в стране реформ и введения новаций.

Базовые задачи могут быть легко трансформированы в законодательные шаги и решены в среднесрочной перспективе (3-5 лет). В результате будет создана публичная информационная инфраструктура сведений о территории и объектах недвижимости, минимизированы административные и коррупционные риски, существенно повышена капитализация российских активов.