Н. Шагайда: Когда же наступит земельная справедливость!

В ходе реализации ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выявилось ряд проблем, вызванных, как несовершенством новых норм закона, введенных в самом конце 2010 г., так и их вольным пониманием представителями государственных и негосударственных структур, от решения которых зависит возможность реализации прав собственников земельных долей. Формально эти представители не могут влиять на реализацию этих прав, но влияют и очень сильно.

В соответствии с последними поправками все участки, сформированные в ходе реорганизации колхозов и совхозов, должны быть разделены. В законе это слово – раздел – не упоминается, но по ст.ст. 13, 13.1, 14 должен быть произведен именно раздел исходного участка. Вместо него появятся несколько участков - участок в счет земельных долей тех, кто передаст его в аренду или по другой сделке фермеру или сельхозорганизации, участки тех, кто хочет их использовать самостоятельно, участки в счет, так называемых, невостребованных земельных долей. До 1 июля 2012 года участники долевой собственности могут сами утвердить проект межевания таких участков. Если они этого не сделают, то до 1 июля 2013 г. это сделает за них орган местного самоуправления.

Это по закону.

На практике это трудно сделать и самим участникам общей собственности, и тем более – органу местного самоуправления. Конечно, раздел будет идти и уже идет активно на территориях, на которых высока конкуренция за землю. Например, в Краснодарском крае. Там и деньги найдутся, и время для этого. На обычной территории, где за землю для сельского хозяйства не дерутся сельхозпроизводители, раздел идет с трудом. Главная причина: предусмотренная в законе схема раздела общей собственности требует огромных транзакционных издержек. Чтобы их покрыть - нужны заинтересованные лица, которые найдут ресурсы – административные, денежные, людские – способные реализовать процедуры закона.

Например, актуализировать списки собственников земельных долей. Актуального, то есть отражающего ситуацию, списка сейчас нет, а выверять списки по разным реестрам – меня поймет, кто это хоть раз это делал – долго, трудно и – часто – невозможно. За небольшим исключением в субъектах РФ нет возможности, чтобы оплатить работу кадастрового инженера, который будет делать проект межевания участков на несколько тысяч гектаров. Это – отсутствие актуального списка и дороговизна работы по разделу территории целого хозяйства - два главных источника высоких транзакционных издержек.

На практике народ выходит из этой ситуации другим путем: выделяются небольшими участками без единого проекта межевания участков. Закон это позволяет. Но и здесь подстерегают две проблемы. Первая – институциональная ловушка, когда к проекту межевания одного участка, фактически (по документам, утвержденным Минэкономразвития 03.08.11), предъявляются требования, которые по закону должны быть разработаны в отношении проекта межевания всех участков, образованных из исходного. В результате, если фермер выделяет участок в счет одной земельной доли, он должен обеспечить список остальных участников общей собственности на исходный участок. А списка – как сказано выше – нет. Хоть в законе и написано, что его должен бесплатно представить орган местного самоуправления. А откуда он его возьмет? Эту проблему не решить, если Минэкономразвития не внесет поправку в свои Требования к проекту межевания земельных участков и ограничит их действия только случаем, когда готовится Проект межевания земельных участков, т.е. происходит единовременный раздел участка.

Кроме этого есть еще одна проблема, связанная с представителями государственных и негосударственных структур, вовлеченных в процесс выделения участка без единого проекта межевания участков. Сейчас – по сообщениям с мест – они выдвигают свои ограничения, которые не базируются на законе. Ниже они рассмотрены.

А) Невозможность выдела участка в счет нескольких земельных долей группой граждан. Например, в Орловской области кадастровые инженеры, отказываются выделять один участок из исходного в счет долей группы участников общей собственности. Они требуют, чтобы выделялся участок каждым – т.е. одним физических или юридическим лицом - собственником доли или нескольких долей. Этой же позиции придерживаются представители органов по регистрации прав на участки и сделок с ним. При этом они ссылаются на п. 4 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в которой сказано: (в п.4) Если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует (то есть - решение об утверждении проекта межевания земельных участков), собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

То есть, они понимают под словом «собственник» одно лицо, имеющее одну или несколько долей. Это утверждение не только крайне спорно. Оно вредно. Если выполнять эти требования, то происходит резкий рост расходов на проведение работ по межеванию индивидуальных участков, осуществляется дробление крупных землепользований на индивидуальные участки в несколько га, резко растут затраты на уплату пошлин за государственную регистрацию прав на индивидуальные участки, а также за регистрацию сделок аренды этих индивидуальных участков одним и тем же арендатором. Кроме это возрастают затраты работников регистрирующих органов - вместо регистрации прав на один участок в собственности группы лиц и один договор аренды – нужна регистрация прав на десятки участков и столько же договоров аренды.

Это неправомерно. Этот вывод основывается на п. 1 ст. 13 вышеназванного закона. Там сказано, что: «Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом». То здесь прямо указано, что участники долевой собственности могут выделять один участок в счет своих земельных долей.

Слова «собственник земельных долей» не исключают группового собственника - группу сособственников, выделяющих в счет своих земельных долей единый объект недвижимости – участок в долевой собственности.

Возможность выдела одного участка в счет нескольких собственников земельных долей указана в разъяснении отдельных положений ФЗ от 24.07.2002 №101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (письмо Минэкономразвития РФ от 25.11.2011 №Д23-4894): (п.1.6) «Отдельное соглашение об определении размера долей в праве общей собственности заключается в случае выдела в счет долей земельного участка несколькими участниками общей долевой собственности в порядке п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ.

Б) Необходимость проведения общего собрания в случае выделения участка в счет земельной доли без утверждения общим собранием Проекта межевания земельных участков. В той же Орловской области в органах по регистрации прав требуют проведения собрания или попытки проведения. Только в случае, если решение собрания по утверждению проекта межевания участков не принято, якобы, можно реализовывать процедуру выдела на основе проекта межевания участка. Это также весьма вольная трактовка закона.

В законе сказано: Ст. 13, п.4: «Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей».

«Отсутствует», это означает что угодно: не принято, не собирались, чтобы принять, отказались проводить собрание и т.п. Требовать объявлять собрание в случае выдела участка без принятого Плана межевания участков незаконно. То, что для реализации процедуры выдела отдельного участка не нужно собрание, не нужно протокола, в котором бы отражалось, что решение не принято, подтверждено в Разъяснении Минэкономразвития от 11.08.2010 №Д02-6180):

(П.2) «копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки требуется только в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания и вне зависимости от даты начала процедуры выдела».

В письме Минэкономразвития РФ от 11 января 2012 г. N ог-д23-18 также сказано, что: «… если решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельного участка отсутствует, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан опубликовать сообщение в средствах массовой информации о выделении земельного участка в счет земельной доли».

Это опубликование, как правило, осуществляется через кадастрового инженера, который согласовывает границы участка с участниками долевой собственности на исходный участок при выделе нового в счет земельной доли/долей.

Здесь рассмотрено только несколько ограничений, с которыми сталкиваются дольщики или фермеры и сельхозорганизации, привлекающие землю. При этом они введены последними законодательными поправками, действиями лиц, которые должны содействовать земельному обороту. К сожалению, приходится констатировать, что со времен начала земельной реформы качество институтов ухудшилось, а действия районных администраций, ограничивающих перераспределение земли между пользователями сменился действиями новых лиц. Эти лица вполне из рыночной экономики – регистраторы и кадастровые инженеры. Первые должны защищать права. Вторые – всего лишь сервисная служба для земельного собственника. Но они сейчас главные.

Справедливо?