С 1 июля вступает в силу Закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения", который позволит местным властям в принудительном порядке изымать не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельскохозяйственного назначения. Кроме того, государство сможет наконец разобраться с земельными долями и с невостребованными земельными долями , которые были в свое время щедро розданы колхозникам. Неоформленные и невостребованные доли также перейдут в собственность местных муниципалитетов, сообщает "
Российская газета".
Сегодня, по данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, 80 процентов земель сельскохозяйственного назначения до сих пор юридически не оформлены. Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Например, собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся. Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций. В собственности этих организаций оформлено 3,5 млн га, остальные земельные доли используются на правах: аренды с госрегистрацией договоров аренды и без госрегистрации, а еще на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).
Новый закон, по мнению экспертов комитета, восполнит пробелы в законодательстве и позволит в ближайшее время осуществить госрегистрацию прав 9 млн земельных долей и сформировать земельные участки на площади 95 млн га.
Если дольщики и собственники земельных участков самостоятельно не начнут приводить свои земельные дела в порядок, к делу подключатся муниципалитеты. Уже сегодня на многих муниципальных сайтах висят обращения местных властей к населению и организациям о вступлении нового закона в силу. Местная власть согласно закону получила дополнительные полномочия и, по мнению экспертов, отныне является заинтересованной стороной. По данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель может перейти около 22 млн га. Если их затем продать за 15% кадастровой стоимости (закон устанавливает для продажи не более данного процента), то местные бюджеты пополнятся на 55 миллиардов рублей. Хороший стимул для работы, уверены в комитете, и это только часть возможного заработка.
Эксперты отмечают, что на практике заработать смогут не только муниципалитеты, но и председатели дачных, садовых товариществ и кооперативов, общества которых расположены на землях сельхозназначения. Кстати, большинство из них как раз и находятся на таких землях. Заросшие бурьяном и много лет не используемые садовые и дачные участки также можно будет изымать. Условия и процедура такой передачи устанавливаются данным законом.
Конечно, панике поддаваться не надо, эксперты считают, что добросовестным земледельцам беспокоиться нечего, отобрать землю будет все же не так просто. Однако привести в порядок документы и свои участки будет не лишним.
Как пояснил Виталий Бородкин, старший юрист юридической компании "Приоритет", основанием для изъятия сельскохозяйственных земель стали следующие критерии: если участок земли используется с нарушением земельного законодательства и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологического состояния. Конкретизировать критерии на "изъятие" еще предстоит правительству РФ. И если земельный участок в течение трех лет подряд с момента возникновения права собственности на него не использовался в соответствии с назначением. Признаки неиспользования также будут установлены правительством РФ. При этом закон предоставляет право землевладельцам устранить нарушения порядка использования земельных участков. Если нарушения не будут устранены, то только в этом случае органы исполнительной власти субъектов РФ обратятся в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов. Собственники могут избежать негативного сценария "расставания с земельным ресурсом", если будут следовать нормам действующего законодательства, которое регулирует вопросы использования сельскохозяйственных земель.
"На мой взгляд, ситуация на рынке земли кардинально в ближайшее время не изменится, до тех пор пока правительством страны не разработаны критерии "ненадлежащего использования" и "неиспользования" земель сельхозназначения, - уверен Виталий Бородкин. - Ожидать повального принудительного изъятия земель уже в июле или августе не стоит. У крупных собственников земель есть время начать или продолжить использовать земли в соответствии с целевым назначением, продать или перевести эти земли в другие категории".
Сама процедура изъятия земель будет выглядеть следующим образом. Законом установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом РФ, но в случае, если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.
Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.
Большую роль при разрешении вопросов, связанных с распределением земельных участков сельскохозяйственного назначения, закон отводит органам местного самоуправления.
"Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), - пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы "Муранов, Черняков и партнеры". - Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка".
Особо, по словам эксперта, следует выделить положения закона о невостребованных земельных долях. "Так, неосуществление сельскохозяйственных работ собственником или иным лицом, владеющим земельным участком на законном праве в течение трех и более лет подряд, а также земельная доля, о которой отсутствуют сведения в решениях органов местного самоуправления, принятых до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним", будет считаться невостребованной долей, - отметил эксперт. - Орган местного управления составляет списки таких невостребованных земель, списки утверждаются общим собранием участников долевой собственности".
Для нормального развития земельного рынка, по мнению экспертов, безусловно, обозначенные проблемы нужно было решить. Более того, представляется, что соответствующие изменения произведут определенный позитивный эффект на земельном рынке. Однако насколько сильным он будет, зависит от правоприменительных органов, а также от самих пользователей соответствующих земельных участков.
"Для эффективной работы предлагаемых норм нужна сильная и квалифицированная исполнительная власть на местах, - говорит Эдуард Олевинский, председатель совета директоров правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры". - Не сомневаюсь, что снова встанет вопрос о качестве системы управления, сбалансированности различных ветвей власти, их ответственности и компетентности, состоятельности органов государственной власти и местного самоуправления".
В равной степени, по мнению эксперта, это относится и к компетенции и ответственности различных собраний граждан, в данном случае владельцев земельных паев в общей долевой собственности. "Чтобы собрание не только состоялось, но еще приняло решение, требуется большое и, кажется, теперь забытое "искусство", которое раньше называлось умением работать с людьми, - отметил Эдуард Олевинский. - Проблему иллюстрирует сложившаяся с ТСЖ ситуация, когда результаты собрания жильцов нередко просто фальсифицируются, а их отмена требует длительных судебных тяжб. Полагаю, что закон оставляет возможность обойти предлагаемые нормы юридическими способами: перед правительством встанет весьма непростая задача установления критериев плодородия которые в принципе можно измерять и по ржи, и даже по камышу, если мода на камышовые крыши для бунгало докатится до России".
