Пока в Петербурге выясняют, кто и в какой степени должен отвечать за содержание жилого дома, наши ближайшие северные соседи всё давно в этом плане у себя наладили. Самое главное, что финский опыт может быть вполне применим в Петербурге.
Давайте представим, что какой-то человек стал собственником квартиры в многоквартирном доме в Хельсинки. Это означает, что он купил не только квартиру, но автоматически и акции акционерного общества, которое управляет одним или несколькими зданиями. Отсюда вытекает ряд специфических особенностей – начиная с того, что при приобретении недвижимости новоявленный финский домовладелец должен внимательно ознакомиться с соответствующим документом, где оговорены его права и обязанности.
Именно четкое понимание того, что в доме является частной собственностью, а что – общественной, избавляет владельца квартиры от многих недоразумений. В Финляндии настольной книгой каждого домовладельца является инструкция о разделении ответственности, где детально прописано, за что отвечает каждый собственник лично, а что находится в ведении жилищного кооператива. Вот, например, фаянсовая часть унитаза является личной собственностью, а фановая труба – уже коллективной. Финский союз владельцев недвижимости, который и является автором вышеупомянутой инструкции, обосновывает такое разделение следующим образом: поскольку квартира в многоквартирном доме самостоятельно существовать не может, поэтому состояние одной квартиры автоматически влияет на другие. Таким образом, если у кого-то в квартире прорвет трубу, то собирать деньги на устранение последствий случившегося будут со всех собственников, вне зависимости от того, в какой квартире это случилось. Поэтому соседи внимательно следят друг за другом и стараются поддерживать все инженерные коммуникации в надлежащем состоянии, потому что понимают: в случае чего – платить придется всем.
Финские жилищные кооперативы исповедуют своего рода административный кодекс, где четко прописано, за что и каким образом наказываются собственники. Самый тяжелый грех – это неуплата коммунальных платежей. Если собственник не платит больше 3 месяцев, то это повод для рассмотрения на общем собрании жилищного кооператива вопроса о его выселении. Логика других владельцев квартир такова: почему мы должны платить свои деньги за кого-то?
Следующий по тяжести проступок – это любое нарушение устава. Если кто-то громко включает музыку после 22.00 или приехавшие гости заняли парковочные места соседей, такое безобразие вполне может стать поводом для рассмотрения на собрании жилищного кооператива.
Также соседи весьма настороженно отнесутся к небрежному обращению с имуществом, причем не только коллективным, но и личным. Допустим, вы забыли закрыть кран и устроили мини-наводнение в своей квартире, причем у соседей снизу (какая радость!) с потолком все в порядке. Неужели в этом случае вы перед кем-то провинились? Оказывается – да, потому что перекрытия – имущество коллективное, и если туда попала вода, пусть даже в небольшом количестве, то это общее имущество пострадало. Следовательно, вам за него придется отвечать.
В Петербурге нередки случаи, когда жилое помещение используют не по назначению – устраивают там пиццерию или мини-цех по производству чего-либо. В Финляндии это категорически запрещено, и если кто-то решил все-таки сделать из своей квартиры, к примеру, врачебный кабинет и регулярно принимает у себя пациентов, ему тут же укажут на нарушение устава. После нескольких предупреждений жилищный кооператив может просто выселить такого предприимчивого жильца. При этом последний останется собственником квартиры (дабы не нарушались священные права собственности), но его жилье будет на время сдано в аренду, часть средств от которой пойдет на возмещение ущерба.
Финны давно почувствовали на себе всю прелесть ТСЖ-разбирательств, которые у россиян только начались. Вопросов, которые возникают в многоквартирных домах, так много, и они такие разные, что зачастую правление жилищных кооперативов не в состоянии ответить на все, поэтому вынуждено обращаться в Финский союз владельцев недвижимости. Эта организация ежегодно принимает более десяти тысяч вопросов от управдомов.
Действительно, где бедному управдому разобраться, нарушены ли права старушки, которая возмущается тем, что сосед сверху курит на балконе и табачный дым летит к ней в окно, а пепел падает на листья ее замечательных балконных цветочков. А что делать, если сосед музицирует по семь часов в день, в то время как в квартире снизу из-за этого никак не может заснуть грудной ребенок? Нарушаются ли права в этой ситуации? Вот и приходится Финскому союзу владельцев недвижимости регулярно отвечать на такие каверзные вопросы. Конечно, если не удается договориться полюбовно, то выяснение отношений переносится в суд. Однако в большинстве случаев все-таки находится компромисс.
В Финляндии правилом хорошего тона является предупреждение соседей о том, что, например, сегодня в такой-то квартире состоится вечеринка, поэтому, возможно, молодежь пошумит чуть дольше положенного времени. Такое объявление будет висеть в подъезде, и большинство жильцов отнесется к извинению с пониманием.
В Петербурге в ряде ТСЖ возникают конфликты из-за намерений правления провести дорогостоящий ремонт подъезда или провести какие-то другие улучшения, стоимость которых для многих жильцов непомерно высока. В Финляндии эти вопросы регулируются законом о жилищных кооперативах, где указаны предельные суммы, которые могут взиматься с жильцов. Конечно, если сто процентов собственников хотят украсить свой подъезд скульптурами, то им никто ничего не возразит, но если найдется хоть один несогласный, то он не обязан платить за желания других сверх установленного законом лимита.
В то же время если дом, например, подключается к Интернету, то за него заплатят все собственники – даже те, кому это благо цивилизации даром не нужно. Аналогичным образом жители первых этажей платят за пользование лифтом, а владельцы квартир без балконов – за остекление балконов соседей.
Жилищный кооператив полностью занимается всеми вопросами управления домом и самостоятельно платит за все коммунальные услуги – отопление, воду, вывоз мусора, электричество плюс налоги на недвижимость и т.д. Во второй половине текущего года составляется бюджет на следующий год, который утверждается большинством голосов собственников. В бюджете закрепляется размер квартирной платы, которая будет покрывать все текущие расходы.
В том же Хельсинки величина квартплаты в разных домах может отличаться в несколько раз и составляет от 1,2 до 4,5 евро за квадратный метр площади.
Многое зависит от того, на какой земле стоит дом (собственной или арендованной), имеет ли собственную котельную (а если имеет, то на каком топливе она работает) и т.д.
Есть и такие дома, владельцы квартир в которых живут бесплатно, так как они стараниями управдома выгодно сдают коммерческие помещения и получают с этого прибыль, которой хватает на оплату всех видов коммунальных услуг. Кстати, если денег на счете жилищного кооператива к концу года оказывается больше положенного норматива, то приходится платить налог на прибыль. Поэтому лучше все заработанное благодаря аренде и прочим источникам потратить. Например, можно установить кованые скамейки во дворе. Почему бы и нет, если средства позволяют?
В настоящее время в Финляндии организовано 80 тысяч жилищных кооперативов, и их число с каждым годом растет. Финский союз владельцев недвижимости работает над документом, в котором будет представлена практически вся информация о техническом состоянии жилых домов, об их экономическом положении и даже стоимости содержания.
Разработка паспорта дома осуществляется для того, чтобы можно было сравнивать эффективность работы управдомов, оценивать их работу. Это предлагается делать по пятибалльной шкале, где пятерка – самая высокая оценка. Такая система позволит выявлять лучших управляющих. Также полученная информация будет полезна для банков и страховщиков, которые оценивают состояние дома по различным параметрам. Если необходимость получения подобных свидетельств будет закреплена на государственном уровне, то для каждого здания составление такого документа обойдется в 1 тысячу евро.
